選擇性部署國企內房

雖然內地樓市近期消息不斷,但隨著市場傳出政府計劃設立萬億元(人民幣.下同)的穩定基金,以及其他寬鬆政策持續提振經濟,斷供危機有望得到舒緩。事實上,房地產六月份銷售出現復甦跡象,部分國營開發商的合約銷售顯著反彈,政府資金的優勢亦令國企內房取得更多優質地段,今年以來的股價走勢遠遠拋離民營開發商,若打算捕捉房地產市場回暖,具國企背景的公司會是行業首選。

因爛尾樓斷事件而觸發的斷供危機擴散至全國多地,市場憂慮恐會對中國金融系統構成風險。然而,由於中國政府對金融系統擁有控制權,在需要時可注入流動資金,而且中國當局迅速果斷應對有關危機,預期有關風險仍可受到控制。據花旗預測,在總額38﹒3萬億元的未償還抵押貸款中,約有5600億元可能受到斷供的影響。對銀行業而言,這一系列事件對大型銀行的市場影響相對較小,但鑑於小型╱區域性銀行在當地抵押貸款市場的比重,預計該批銀行所面臨的不良貸款風險可能較大。目前來看,大多數大型銀行已披露了不良貸款情況,且佔銀行總資產僅一小部分,因此不太可能會對金融體系造成重大風險。

*擬設1萬億房地產穩定基金*

中國政府所推出的挽救房地產市場的措施,例如,指導銀行為開發商提供過橋貸款,確保項目能準時交付;計劃設立1萬億元的房地產紓緩基金,其中1000億元由政府財政提供,再向金融機構募資9000億元,務求令行業儘快回復正常。另一邊廂,據《彭博》引述消息人士指,中國政府已準備好7﹒2萬億元資金投入基建項目,反映經濟政策重心從「控槓桿」轉向「穩經濟」,意味中國政府不會讓房地產風險惡化,投資者不用對此過分憂慮。

各地方政府推出的內房政策持續發力下,房地產開發商6月份的銷售跌幅明顯收窄,個別國營開發商上月銷售額按月增長近65%,另一發展商亦錄得73%的按月增幅,按年更大增1﹒2倍。另外,憑藉其股東背景優勢,國企內房近期陸續在一線城市取得多塊優質地皮,具國企背景的公司未來有望取得更多的市場份額。雖然房地產市場氣氛仍然低迷,但國企內房的融資渠道較多,融資成本亦相對較低。

值得留意的是,國企內房的資金實力比較雄厚,有能力拿下或與民企內房合作多個項目。在「三條紅線」政策下,多間國企內房從未觸碰過任何一條紅線,資產負債比率維持在健康水平,穩健的財務狀況能加強其防守力。事實上,表現最好的三間國企內房今年以來分別平均累升超過27%,領漲一眾內房兼大幅跑贏大市。股息方面,三者平均股息率約5﹒7厘,在業務穩健擴張的優勢下,未來派息會較民營內房更加穩定,無疑有助提高投資組合的防守力。

文章發佈於2022年7月28日《etnet》投資原理專欄。

 

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