在投資者關切中國經濟增速放緩的聲音中，內地房屋過去12個月的合約銷售仍然造好。房地產發展商在月初公布2019年全年銷售數據，大多超額完成銷售目標。惠理所關注的一籃子上市企業中，去年全年合約銷售增長強勁，按年平均增長約20%。投資者的疑問正正落在究竟去年內房的亮麗表現能否延續？
長久以來，中央政府由上而下設立的短中期政策框架，是分析內房股債資產的一項不可忽略的指標，政策方針對行業未來的發展空間，具有重大的預示作用。
調控措施傾向溫和
而這個板塊於去年底迎來監管放鬆的好消息。短中期內的調控措拖得以維持溫和，當局亦着手研究取消落戶限制。
中央政府由去年第四季開始，對房地產市場採取稍微放鬆的姿態。上月的中央政治局會議未有提及房地產行業，同月的中央經濟工作會議提及保持求穩的腔調，強調「穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產市場平穩健康發展」。來年施政亦預期以「因城制策」的原則而行，針對個別城市，並有適當調整，防範下行風險和為市場帶來正面支持。
一二線城市銷售有支持
至於部分城市的戶籍制度鬆綁，放寬房屋限購政策，預計會增加勞動力流動，並釋放部分經濟增長動力。不要小覷這些放鬆對中國市場格局和經濟結構的改變，因為國內人民自由遷徙所釋放的勞動人口，將會帶動一二線城市的房地產銷售。
我們認為強韌的結構性需求和受控的供給下，支持一二線城市的房地產市場。而在三四線城市，樓市仍將因需求偏軟及高庫存效應受壓。
總結以上的現象，中央政府仍然謹慎監察，在整體樓價平穩的大前提下，積極審視社會及勞動人口改革，鼓勵城鄉人口流動之際，做好兩手準備，以防房地產炒作，製造泡沫。
內地房企受惠面向內需
近一年多浮現的在岸債務違約事件，多發生在基本面弱或地方政府融資能力有限，或在外部不確定性下首當其衝的企業。
我們認為，內房企業的業務大部分集中於內地，受中美貿易條款的執行和後續發展及其他外部因素影響較少。與此同時，發改委於2019年7月發文限制房地產企業境外發債，只可用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。這一舉動已限制內房高息美元債的供應，為這個資產類別帶來稀缺價值（Scarcity value），形成正面支持。
作者為惠理基金亞太區分銷業務主管 曾德明
刊登於2020年1月29日信報的惠理專欄文章。
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